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【納米樓不死】政府稱未來會放任發展商起納米樓

十多年歷任政府透過限呎地、降低建築物條例及指引要求等政策，製造出呎價貴如豪宅的納米樓市場。

今日面對8間私樓就有1間納米樓的爛攤子，今日政府終於首度回應民間要求訂立「住屋空間標準」的基本訴求。對一個主動撤回一手樓空置稅、拖慢棕地及各種現有土地發展的政府，答案當然是估計之內。

政府說防止單位過細的措施會影響上車客的市區選擇，顯然不符事實。其實近年納米盤已經擴散新界，最著名是位處屯門的「龍床盤」菁雋，根本不是一種所謂「市區生活選擇」，基本上你給地產商無底線開則，當然會納米拉高呎價，是一種由政府縱容發展商的抬價行為 (price gouging)，令地產商能夠更進取出價，反而令市區樓更難負擔。

最新發佈的《納錐之地》研究報告也有同樣觀察，購買納米樓很可能都是投資客主導，事實上已經有地區地產經紀公開承認，六成市區納米樓均是買作投資多於自住，包裝成「窮人上車恩物」根本是不盡不實。

事實上，政府自己都曾有個別發展項目有地契條文限制發展商興建過低面積單位，例如近年批出安達臣石礦場的「首置盤」，目標就是讓發展商能提供充夠家庭自住的正常生活空間，故此聲稱政府不會作出地契限制，明顯自打嘴巴。

當政府要吹噓房屋施政達標，就會話未來私樓潛在供應已經充裕；當政府要推銷明日大嶼，就會話要有土地才有辦法，納米樓就能解決。如此「佛系」，可以想像明日大嶼興建之日，納米樓亦會繼續千秋萬代。

政府繼續縱容納米樓泛濫的取態，證明了揚威國際的香港房屋問題一個死症：就是當官商曾合謀放權予發展商，任其開則及增加每呎賺到盡的「靈活性」，獅子開了大口之後，然後要一群養肥養大的集團讓利? 最後只會以百般說辭捍衛地產必然要賺到盡的霸權。所以這根本不是供求問題，尾大不掉才是香港住居問題的癥結。

【局長專訪】黃偉綸：暫無意禁建納米樓　明日大嶼可考慮多種融資方案 ：https://www.881903.com/news/local/2379263

《納錐之地》報告全文重溫﹕http://bit.ly/3nd68n2

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【龔成問答信箱】（Q19261-Q19280）

Q19261：

老師，有樣嘢想問，我哋買入股票嘅時候係唔係應該要去用現時股價同1個月或1年前比較下，係咪處於高位或低位再買入

因為老師講過就算優質股貴價入手都會令回報低咗

龔成老師：

我地要考慮股票的平貴，但不是用你所講的方法。

假設現時股價$100，1個月前的股價$80，1年前的股價$50，現價處於歷史高位，表面上是貴，但如果企業的價值，在一年間上升了一倍以上，現時比起一年前，反而是平了。

例如一間公司，佢現時的生意是一年前的幾倍，盈利有實質增長，企業業務有實際的擴充，就算今年股價$100比上年升一倍，也不一定貴！

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Q19262：

你好，想問你點睇黃金？

还有我有啲Alibaba, 需吾需要賣左佢呢？

龔成老師：

黃金，我自己都有投資，我持有實貨。方法好簡單，你不是睇升跌，而是「財富組合的配置」，現金永遠貶值，黃金白銀總有一定的價值，因此可以在組合中，佔比一部分，長線持有。

但由於無現金流，因此又唔值得持有太多。1%-3%已夠。

因此，這不是一個睇升與跌的模式，而是一個「配置」模式。

阿里（9988）有質素，有增長力，不過現價唔算平。

佢係業務層面，擁有相當的優勢，不少業務處於壟斷狀態，同時增長理想。加上正不斷發展延伸業務，這都會成為企業增長的潛力，預期增長會持續，這是阿里最大的賣點。

以企業的長期發展計，這股的確優質，但在現價唔算平的情況下，投資值博率只屬中等。

佢之後可能會面對內地監管可能收緊，因此風險度增加左，最大的影響在於螞蟻的貸款業務，這亦是中國叫停上市的其中一個原因。

因為這部分是一些網上的小型貸款業務，增長快，但監管並不如銀行般緊，因此，中央會有更多的監管針對這部分，影響了賺錢能力。

整體上，阿里，長遠仍是有發展，賺錢能力雖然有少少減，但長遠會同政府同議一些監管方法，以及找到合理的賺錢模式，你預阿里$250以下是合理區的頂位，這股可長線。不過，中短期會波動。

如果有貨，可持有，但就唔需要太急加注。

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Q19263：

老師，如果有筆錢想買樓，應該揀500萬以下細價樓 定500至1000萬既比較好？

同埋堅尼地城同黃竹坑二選一的話你會揀邊個？

龔成老師：

在財富平衡的角度，選$500萬以下物業較好，因為你可以留翻更多資金投資其他項目增值，整個財富更平衡。

但如果你能承受風險，而你買樓的名額有限，那就選$500萬-$800萬樓都可以，最重要是供得起原則。

至於上述兩個地點，都是有質素的地點，我都睇好。但由於這刻黃竹坑的二手樓較少，無乜選擇，你在堅尼地城找盤會較易。

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Q19264：

龔SIR打擾了！想你比下意見：

1. 扣除每個月的必要恆常支出，我每個月有餘$3,000 可以做月供股票﹑另餘$6,000諗住做零存整付(呢個用黎交保險用途), 想問下你建議我月供指數基金, 我想月供盈富2800先

之後每隔幾個月轉一隻去供既話就想月供銀娛或者金沙你覺得好嗎? 因為澳門月供手續費貴, 我每個月暫時只能選一個股票去供(因為每隻股都收$50/月)

2. 我本身有30萬現金儲蓄放左銀行, 暫時未有用途, 你建議我這筆錢可以點投資? 投資在哪裡? 我唔想淨草呢筆現金

3. 我本身持有1手2800阿里(買入價$271, 略貴) 同埋有2手1833平安好醫生(買入價$93) , 我現時投資知識好淺, 不知道你建議呢兩隻股票現時點樣處理好?有勞

龔成老師：

1）因為澳門月供手續費較貴，我建議你只供盈富（2800），最好是供$5000一個月，這樣手續費佔比可以較少。

久不久轉供銀娛（0027）等個股，都可以。但盈富比較要較高。

2）如果你本身股票佔財富組合的%不太高，不如現價加翻D股票，盈富都得。如果想增長就安碩恒生科技（3067），不過要分注慢慢入。

3）這兩股都有質素，都可長線。只要你唔好心急加注就得。

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Q19265：

想問問老師我突然想到有關月供的問題，假設我每個月月供，而這隻月供的股票每個月都會有一點點的小漲那這樣子我不是我的股票價格每個月都在被拉高嗎？

這樣我長期下來是會怎麼賺呢？

龔成老師：

短期可能會，但當時間長，例如5年，這些因素的影響根本好少，你唔需要理會。

例如，如果你過往多年供港交所（0388）、騰訊（0700）、比亞迪（1211），如果你過往一直長供，今天已有多倍回報，因此，最重要是長期。

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Q19266：

大師你好，你本股票勝經，我已經睇咗7O%。好有用，你好好，講咗好多基礎必要知道嘅知識。

加上你再三教導優質股嘅重要性，我發現自已個底打得唔夠好。我好想好想上你嘅堂，把根基再重新打好及拱固。

因為我係英國，你會唔會有上班時，我可以zoom or live睇到？最多我如果有問題，我group埋最後先問，因為如你所講有好多嘢書唔方便講，書又唔夠全神。謝謝!

第297頁解釋咗點解你心理素質咁强而我地要成功就要有呢個定心要素。

不過都想問吓，股市大熱，估值過高，都會聽到好似softbank孫正義會賣出資產手持現金。

係咪即係代表如果估值過高或者冇其他吸引回報嘅資產可以投資時就應該揸現金，等待價格回到合理話便宜區先至買回資產？

龔成老師：

我遲d，會開一個有關於資產配置的網上課程。

至於股票班，由於內容太重要，暫時唔會。

因為之前實體股票班試過比人偷拍，之後放左上網賣，最後要搞到報海關先處理到，好煩。所以，網上類的教學，都好擔心有偷拍問題，風險太高，因為好多課堂內容，都唔想太公開，只想自己學生知，所以暫時都唔會搞。

當股市太熱，適度賣出都可以，因為當時會處於貴的水平，而長遠股價會去翻合理水平，因此，適度賣出去將資金投資更有值博率的股，不是不可。

但要留意，賣出優質股，有可能買唔翻，這是要承受的風險。這亦是我一直無賣出比亞迪（1211）的原因。

這刻是貴，但如果企業價值不斷向上，就算相同的股價，都會由貴，慢慢變翻合理。

要記住，無人能預測股價，賣出等跌再買入，這種狀態，不一定成功。

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Q19267：

老師，9618本身佢已經係美國上市，所以一上市已經唔平？

但見京東係電商發展唔錯，但埋物流方面係中國係做得幾理想

想問老師、我今年26歲
手上現金不多，如何增加被動收入？

龔成老師：

應該話，近一年新經濟股熱炒，所以無論佢新上市而已上市，基本上都唔平，這是一個市場估值的問題。

你26歲，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股小注好了。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

盈富（2800）一類屬於平穩增長股，而京東（9618）是潛力股。你要建立一個長期的平衡組合。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q19268：

龔老師，先感謝你一直無私的分享！

我有一間已供完但未補地價的居屋單位，當年買入價120萬，居屋單位現在閑置，我想了一些方案求老師給予建議。

(1) 用綠表價賣掉未補地價居屋約520萬，買入市區40多年舊樓相約價值單位，放租約12000，便可每月有12000流動收入，租金收入約2.7厘

優: 可以每月有流動收入
缺: 樓齡太高，將來付維修費機會大 ，租金回報亦不高

(2) 同樣賣掉居屋，買入將軍澳25年2房單位約650萬，問銀行按揭130萬，月供約9000，再出租約13000-14000，租金收入約2.2厘

優: 樓齡相對新，潛力較大，還款後每月仍可有數千流動收入
缺: 現租金收入回報低

(3) 直接問銀行借款約180萬做補地價之用，再將單位出租，預料每月可租出11000-12000，租金收入約4.4厘

優: 省卻煩瑣買賣樓宇過程及雜費，正所謂時間就是金錢
缺: 借款金額偏高，而本人最近亦失業，如單位未能出租會對本人做成財政壓力，即做出租，租金亦會全數供還銀行，失去每月流動收入

（4）繼續將單位閑置，當作自家迷你倉，放置現居雜物之用

優：什麼都不用做，仲有幾百尺放雜物
缺：浪費單位及收入機會

老師可以俾意見我嗎？
謝謝！

龔成老師：

你現時失業，收入及財務情況的不確定較大，因此這刻未必是變動的時機。

長遠當然不能閑置，這是浪費資產的行為，一定要想想如何運用，如果有需要放雜物，不如自行出去租一個迷你倉，資源運用會更好。

你暫時保持現狀，下一步就是等你收入穩定，無論對你的生活費，又話又後可能物業要做按揭，都是有利。

你日後可以進行（2）、（3），初步可以進行（3），如果你長遠想擁有私樓，你按揭方面無問題，可考慮（2）。

由於這是一個長遠的問題，因此在（1）與（2）之間，你要用長期資產的角度出發，所以（2）會較好。

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Q19269：

龔成你好，想問一下你一直説部分股票波動比較高，但如果以月供形式平均成本法去，還需要考慮那個波動嗎？

龔成老師：

當一隻股票的波動性較高，利用長期的月供策略，可以有效將買入價平均，因此可以進行。

當然，首先這股要是優質股，同時月供年期最好5年，保持進行。

但如果見到該股更於明顯貴的水平，就要減翻金額。不過如果唔識分析，就算照供都無問題。最重要是不要用盡現金。

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Q19270：

老師，939建行我喺$6買入13000股，想問一問如果佢升到$6，我應該繼續等升$6.6？還是回本走咗先，等佢跌返低位再入？

之前我$6入，6.6走，來回兩次賺少少

龔成老師：

其實建行（0939）是收息股，你應該著重股息，唔能對股價太有期望。

如果你本身的財富配置，想有一部分持有這類收息股，就可長線持有，收息。如果你本身組合想增長高翻D，可以見佢上翻$6，賣出轉其他。

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Q19271：

龔Sir, 請問你點睇黎緊個金價同美元走勢，因為美元同港完掛勾，隻美金係咁跌，港元就係咁貶值，所以最近我好想換一d外幣黎做對沖港元貶值

你覺得邊種貨幣黎緊走勢跑贏，同埋隻金，好想用資產既1/4 去金鋪買實金黎做對沖，你覺得work 唔work ? Thx

龔成老師：

其實，所有貨幣，都是「紙幣」，只是一張「政府借據」，長遠不斷發行，只會不斷貶值。

你轉外幣都是一樣。

你應該將現金轉換成資產項，物業、車位、優質股，長期持有。

至於黃金白銀，我自己都有投資，我持有實貨。方法好簡單，你不是睇升跌，而是「財富組合的配置」，現金永遠貶值，黃金白銀總有一定的價值，因此可以在組合中，佔比一部分，長線持有。

但由於無現金流，因此又唔值得持有太多。1%-3%已夠。

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Q19272：

老師，我看左好多你嘅書籍！

我依家28歲 月入二萬 一萬去投資 目標30歲有100萬 我依家持有正股小米80手左右 不幸的是前二日價值15萬嘅牛仔打了靶！

依家搞到無哂方向！唔知點做好。。好似目標又遠左。。我亦明白有升有跌！

龔成老師：

你努力投資，方向正確，可借你投資衍生工具，就大錯特錯！

我20年前，都是短炒者，都有玩衍生工具，炒孖展，玩左幾年，輸足幾年，之後長線投資，就開始不斷賺錢。

我好後悔當時浪費左幾年去玩這些工具，我當時不斷睇書、上堂學衍生工具，但最後都是輸，好後悔，只怪我當時無知。

只要我地細心少少去想，都會明短炒、衍生工具根本賺唔到錢，因為衍生工具的潛在成本大到你唔信！這是我日後學懂點計先明，建議你唔好再做水魚，唔好再玩衍生工具。

之後好好學「真正賺大錢的方法」，即是巴菲特的價值投資法，長遠一定賺得翻。

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Q19273：

成哥你好，我只是想透過fb同你講聲：多謝！作為剛入職既社會新鮮人，我每個月出糧都存一半錢，另外一半就投資股票

自己再額外做part-time 填補日常費用。希望可以一直執行你提倡既「先增值，後現金流」希望堅持到形成習慣

我覺得財務知識都係要自己去學（最好可以上埋你堂，可惜澳門仲未開班）不過我覺得無論係睇你既著作定fb post都不斷提醒我，心態好重要！

目前我希望自己能夠做到有20%既投資回報率，目標係11.5%，期望下次可以再同你報喜！ 我會記住要有耐心同增加財務知識的。

龔成老師：

加油！你要掌握了正確的投資方向，之後要保持增加知識，努力分析股票，尋找優質股，保持財富增值。

要留意，我地應著重長期的回報，唔需要太在意中短期回報。

其實我之前都有開過澳門班的，不過現時疫情，所以暫時停左，之後會再開翻的。

你或者可以預早留位，只要whatsapp 852-55457212我同事講，打「留位澳門班班」就得。我地有具體資料就會 whatsapp你。

因為現時已有好多澳門人留左位。

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Q19274：

龔sir, 疫情之後，我真係要想你嘅堂
上你既堂

之前唔識學人買7500，以為普通對沖股票。分段買咗幾次，有成400,000港幣貨。平均價$6.5。蝕成7萬。龔sir, 我好唔好聽日忍痛，沽晒啲貨佢

以後唔敢，我會上你嘅堂進修下

龔成老師：

ＦＩ二南方恒指（7500）目標為追踪恒生指數每日兩倍反向表現（－２ｘ）的投資業績，即是反向工具。

賣出是唯一的方法，因為反向工具一向都好都難玩，唔建議投資，問題是怎樣賣出。

如果做到，就一次過賣，否則就分兩次，明天賣一半，餘下等佢上翻少少再賣。

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Q19275：

你好，龔Sir，有啲關於就業問題想請教你，希望你能解答，我做左9年保險operation，現30歲，月薪$25,000,好景不常

公司為行內數一數二企業，有生意但商業考慮下我最近被裁了，亦讓我想起將來job security 這問題。

思前想後，我覺得我性格較適合做caring既工作，請問而加轉行去醫護行業，由低做起好嗎？起薪會得番$15,000亦會辛苦，但只要我繼續進修都會有長遠發展。

人生交叉點下，希望龔sir 能夠俾啲意見我

龔成老師：

所有野都要從長遠去睇，你現時30歲，仍可以選擇自己的方向，如果你真的想做醫護行業，就轉。

我相信你30歲，已經清楚自己的興趣與強項，我相信你講得出醫護行業，自己都有一些概念，對了解基本的發展方向。因此，我認為你不是一時衝動，所以這是你真正想行的方向。

初期雖然由低做起，但如果這是你真心想行的目標，就要行動，而我地是重要是向長期角度想。

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Q19276：

你好成哥, FOLLOW了你一段時間, 投資上比過去都好, 非常感謝, 我現持有以下股票 及 月供計劃, 想你比少少意見, 希望可以更有效率達到財務看由, 先謝過

持股:
2800 10000@25.69
939 40000@6.5
1398 40000@5.08
5 4800@69.44
405 50000@5.23
1810 7000@10.25
1177 20000@7.2
2628 6000@17.83
以上持股好似比較散, 是否需要整合?

月供:
1211 $2000
2800 $4000
66 $3000
823 $2000
2388 $2000
12 $2000
1177 $2000
1810 $3000
388 $2000
以上月供是否太散?

每月月入約5萬, 平均可以儲2-3萬, 現金150萬, 手持一層樓自住, 值450萬左右, 欠銀行200萬

希望成哥有空時比點意見, 可以如何有更好的增值能力, 本人38歲, 太太33主婦, 有3個小朋友, 壓力幾大, 感謝

龔成老師：

你持有的股票基本上都是有質素的，問題不算大。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

你38歲，其實可以以「平穩增長類」的股作為中心，同時有部分潛力股。而收息股就不用太多。

因此，你銀行股的佔比太多（因為這幾隻都是收息股）。

至於月供股票方面，無問題，都是有質素，可長期月供的股，但的確有少少散，你長遠要慢慢整合翻。

另外，你現時持有現金，當見到股市下跌時，可以把握機會投資（當然，唔能夠用盡），要慢慢用。

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Q19277：

龔SIR, 你好! 本人是你倍升股票班和進階班學生. 今年8月加按自住樓, 取出300萬現金, 本想在英國買棲收租, 租金回報率大約5%.

但因一些原因買不成, 而家有英磅30萬磅. 現想安排資產, 有以下選擇:

1) 再在英國買另一層物業. 一邊收租, 一邊等升值.

2) 將英磅放在高息掛鉤外幣户口. 以每星期5%利息再利疊利存入, 分開每日1萬磅做定存. 如每日都更新做不同的匯率, 都有5% 回報.

3) 將資金匯回港幣, 1/3 買高息股票, ETF 和房拓. 期望有6-7% 回報. 1/3資金購買5%回報基金. 1/3 資金買潛力股票.

本人43 歲. 沒有其他負債.

龔成老師：

如果你當初都打算買英國樓，進行這個不同地區的物業配置動作，其實可以進行。

英國樓其實都有投資價值，現時並不貴，租金回報率合理，但你要清楚當地的法規，以及自己可擔負的能力。

因此，（1）會較好。如果找不到合適物業，可考慮（3）。

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Q19278：

老師，我2018年開始月供股票同上你堂，差不多睇晒你d書，上個月有第一個50萬了! 謝謝你

我諗再儲多陣應該可以買到細價樓，已經睇晒5年買樓4步曲了，想請教下你買左後，如果第日想換樓/租俾人，買新d屯門菁雋定30幾年樓如大埔翠屏花園/沙田翠華花園/九龍灣得寶好呢？？

身邊朋友都唔同意見

龔成老師：

太好了！

相信是你努力儲蓄及投資的成果！

如果資金可以，當然市區樓會教好，因為易出租，同時到你日後賣出時，較易有人承按，當然，樓齡唔好太舊，維修保養唔好太差，因為你一定要想「下一手」的問題，如果現時維修方面已較弱，過幾年就只會更加貶值。

你要先考慮市區，再睇下能否找到不太舊，而又合你資金的物業。

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Q19279：

老師你好，我想問幾隻股票，希望指教我

1816=2.9買....想問可以長期投資？怎做比較好？

751=6.15和753=8.26都是買了很久，現在也跌了不少，有沒有反升機會？應該怎做才好？

最後1393現在只有0.1幾...當時沒止蝕....
是否這隻已經沒有機會升番？

希望能給我意見，謝謝

龔成老師︰

中廣核電力（1816）質素算是中等，並不是全無質素。不過，你預佢增長力唔會好強。若佢佔你組合唔多，可以守。

創維數碼（0751）質素中等，業務唔係無錢賺，但生意無增長，同時毛利率有下跌情況。盈利過了最高峰的年代。

近年業務出現持續下跌，整體質素有下跌情況，建議賣出部分，長遠最好換碼至其他優質股上。

中國國航（0753）質素中等，雖然都不算差，但也不算好強，就算過往未有疫情，佢的賺錢能力都唔算好強。如果你持股不多，可以守住先。

恒鼎實業（1393）沒有質素，不適合投資，盡快賣出較好。

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Q19280：

老師，請問405還值得持有嗎？這股是以前讀書時通識老師教我買的，當時入手$5.3@

現時跌了3.7，是因大陸經濟下滑嗎？

龔成老師︰

越秀房產（0405）物業以大陸為主，會較受中國經濟因素影響，以及有人民幣風險。

同時當中的物業，都以商業為主，所以在疫情中波動性也會較大。

近期見佢派息金額少左，作為收息股點都會扣少少分。但長線質素佢依然合格，你可以長線持有。

但留意此股係收息為主，增長力一般，較適合年長或好保守架投資者。如果你係較年輕，就不宜再加注此股了。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

這幾年我一直看好香港住宅樓市，唯獨是納米樓的市場，我就極度看淡，從不建議大家購買。最近出現多宗納米樓見血成交，真係聞者傷心，見者流淚，希望大家都不是當中的受害者。

最新鮮熱辣的一宗見血個案，是恒地旗下蝶翠峰第五期的尚悅．嶺，地址在元朗大棠路99A號，兩座住宅大廈共504個單位，以納米單位為主，最低實用面積只有174平方呎。物業在上月開始入伙，最新一個二手蝕讓個案在高層J室，實用面積195平方呎，原業主於2019年以364萬元一手購入，持貨僅一年多後以345萬元沽出，帳面蝕讓19萬元，連同10%SSD稅共蝕了超過53萬元，認真慘情。

尚悅．嶺是非常典型的納米盤開積，每層兩電梯共十一個單位，只要你看一看這樓盤的平面圖，就會明白點解很多人都沒有搬入去住……由於這樓盤在市場上湧現大量租盤，出現供過於求的情況，目前租金叫價持續向下，最便宜租盤已經跌至七千至八千元，實用呎租只有三十多元，回報率只有兩厘。

另一個案例就是佳源國際及陞域集團發展的「龍床盤」屯門菁雋，一個實用面積177平方呎的開放式單位，近期以289萬元易手，帳面貶值約7萬元。由於原業主持貨僅逾一年多，轉手需付10%額外印花稅，相關稅項由買家支付。

除了在新界外，市區的納米樓也出現蝕讓二手成交，例如筲箕灣柏匯低層B室單位，實用面積188方呎，本月以428萬元轉手，持貨五年輸掉接近20萬元，而比較同期的中原樓價指數，五年內就上升了30%以上；長沙灣納米盤AVA 61出現數宗撻大訂個案，遭發展商沒收樓價15%訂金，樓盤以納米單位為主，實用面積由161至232平方呎，發展商將撻訂貨推出重售，最多減價一成，代表早前一手買入的業主，絕大部分在帳面上都要虧損。

目前很多納米盤在收樓之後，都立刻放租或放售，出現「人踩人」的情況，業主互相鬥平，將租金及售價越壓越低。出現這種情況的原因，可能是當初不少業主，都是「上咗車先算啦」的心態，或是「成功靠父幹」，由父母幫孩子畀錢購買，而當大家看示範單位的時候，發展商並不會將正常人住屋內的所有傢俬及雜物，全部擺放在示範單位之內，所以買家看後感覺良好，並不會覺得有問題。但到真正收樓之後，就會真相大白，原來一百多呎真係唔夠住，所以寧可繼續租樓，至於「成功靠父幹」的子女，就繼續住在父母的大屋，每天有工人姐姐照顧，而不會自己一個人搬入去。

根據我的粗略計算，在2011年至2020年期間，共有接近一萬個面積少於260平方呎的納米單位推出市場，其中以恒基興建的數量最多，佔納米樓總數約三分之一，是各大地產商之首。點解恒基特別多納米樓？估計當中的原因，是很多納米樓的發展模式，都是強拍重建收到整合業權後再發展，而這些地盤面積通常比較小，用來興建納米樓才可以賺到較多。

https://eastweek.my-magazine.me/main/101375

龍床盤菁雋早前減價推售，不少業主打算借足9成上會，但落訂後卻被銀行拒絕申請，以致大失預算。為何明明符合資格，銀行仍然不批出按揭？已落訂的買家，又有沒有其他方法上會？今天就找到相當熟悉按揭的 Rachel 和大家分享一下。大家有任何按揭的問題記得留言，我們會盡力解答。

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