【鄭欽天：政策打房 對年輕人買房沒幫助】
政策打房，房價並不會因此下跌，反正是政府藉打炒房之名行加稅之實，這叫掛羊頭賣狗肉！對協助年輕人買房沒有實質幫助
＃鄭欽天 ＃新富發 ＃房產研究室 ＃商辦大樓
掛羊頭賣狗肉 在 工商時報 Facebook 的最佳解答
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掛羊頭賣狗肉 在 Facebook 的最佳解答
［週末寫呢啲］今次呢個題夠晒大，應該人人都關心，但我好似冇特登寫過一篇文。
1. 就係傳說中嘅「就係咁咗嘅樣 乜都唔駛撈就至理想」。FIRE movement，Financial Independence, Retire Early．財務自由。星期一返工Benz for the mouth為口奔馳嘅你好需要睇
TLDR：幾多錢先夠自由？幾時先搵得到？被動收入嚟自邊？投資回報假設幾多%先合理？通脹呢？你老哥又要幾多錢先夠上岸？全部答晒你。
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2. 首先講返，你要幾錢先夠，好抱歉，多數你自己先知。因為你總有啲秘密唔想同人講，你生唔生仔，移唔移民，會唔會想離婚分身家，你估你屋企兩老幾時死，呢啲全部係好關鍵嘅問題，但我同你三唔識七你唔會話我知。所以嘥氣。
3. 但我可以做嘅，我將自己嘅case，近乎全無保留（除咗我已經有幾多錢外）話晒你知，你學我嘅方法自己計一次，想食鹹啲淡啲自己調節個食譜。
4. 同時警告你，坊間好多講FIRE嘅，都係掛羊頭賣狗肉，又係賣產品。乜乜基金乜乜保險乜乜債券，或者尹光NFT捷克樓盤（真係有！）。十居其九呢啲財務自由嘅方法，就係令個保險經紀或理財顧問自己財務自由。而我絶對唔sell產品，冇回佣拎，就係拎你嗰100蚊月費。因為量夠大，就夠我當返工。記住，我地生活在個高度金融化嘅社會，你要諗下人地做乜益你，點rip you off，賺乜。我就賺你100蚊（其實冇，得80落袋）
5. 然後，我用咗啲時間，搞清啲基本概念。乜嘢叫財務自由，乜嘢叫net worth，乜嘢叫開支。唔好笑，因為好多人都亂嚟。有人當供樓係開支，傻的嗎？頂多你還息嗰部份係開支。正如有人問我net worth計唔計自住樓。當然計啦！「但只係紙上富貴，賣咗瞓街咩」。但你可以移民，當然亦可拎住幾千萬瞓街。
6. 然後，講「嗰個數字」，傳說中甩難上岸嘅數字。但我可以話你知，你問下人，會見到好矛盾。一方面好多人同你講，XXX咁少錢邊夠退休？但另一方面，往往講呢句嘢嘅人，係成世都唔會累積到呢個數。咁你見到個矛盾未？佢地係咪六十歲畀人的去深山？又好似唔係喎。
7. 而「嗰個數字」，之所以咁難搞，因為涉及太多不確定。下星期嘅事都有人問「喂埃汾我好唔好沽晒啲股票呀 聽講恒大又爆煲 美國又縮表喎」，何況幾十年後？會唔會股市衰足三十年？會唔會年年通脹30%？會唔會我下年死咗？真係答你唔到。
8. 但，我做嘅嘢，咪就係盡量在啲不確定嘅嘢，搵啲比較確定，做啲假設幫你計咯。最緊要啲假設唔好太過分，即係唔係「我唔貪心諗住一年冇風險有10%回報」之類
9. 然後熱身，我用返我本書（都話十分好睇！）嘅例子，阿煩的故事。主人翁5萬收入（難但唔係不可能），一個月開支3萬5，你當佢租樓啦，暫時冇儲蓄冇股票。
10. 咁佢要幾錢先可以「財務自由」？ 要幾耐先可以？其實係同一個問題。「財務自由」就係佢嘅投資回報夠冚佢開支，咁當你累積到「嗰舊錢」時咪就係「財務自由」，亦都可以計到要幾耐。要嘅假設？除咗佢收入，開支，身家（樓上講晒），就係投資回報率，同埋佢一年拎幾多錢出嚟。呢啲不難去搵啲回理嘅假設。
11. 我會教埋你點計，同埋睇埋咁多年嘅表現，去睇啲投資回報假設係咪realistic，而唔係假設你買到Tesla贏幾百倍。仲有講埋通脹又點計
12. 然後就由佢呢個 case，你已經睇到點樣可以易啲達到「財務自由」。答案就係，都係老生常談，冇捷徑。你以為係提升回報？表面係，但話咁易咩。你高回報嘅，十居其十都係有機會輸一大截，之後更難翻身。
13. 咁所以，都係開源節流。但同好多人想像唔同，FIRE 其實係話你知，節流有效過開源好多，果然難聽過粗口。點解？文入面講你知。
14. 咁仲有乜？都係我講嘅嘢，要早開始，不過你見，香港地，個個係想get rich quick，從來都唔係FIRE講嘅嘢，人地唔係教你短時間贏佢老味幾十倍然後唔使做。況且得罪講句，好多人嘅錢，贏幾十倍都唔夠唔使做，咁贏幾十倍嘅嘢，贏面有幾多？你輸嗰時又會輸幾多？即係買股票嗰啲係傻仔？你不如照下鏡？
15. 仲有，要買得大。你見人地FIRE嘅計法，一定預你啲錢扣除開支以外全部投資，你一年儲到十萬蚊但只拎兩三萬去投資，條數就會竹水而唔及儲錢少你一截但全部投資嘅人
16. 最後，我講我嘅情況，近乎全部保留公開。都話係幾個input，投資回報我用default嘅回報率，唔會覺得自己好巴閉年年15%（咁低畀你啲網友笑添呀，應該年年30%）。收入開支都公開晒。咁咪計到個數。當然開支都有比較好嘅情況同比較大鑊嘅情況（視乎我住香港定台灣，又視乎囡囡返唔返工），但，總係有個數字畀到你。我就畀咗我嘅數字你。
17. 當然最後，都係同你由頭go through 一次。真係冇捷徑，都係嗰幾味，開源節流（而節流有用過開源），瞓身投資，早開始。但入面計數嘅例子會畀你見到點解咁重要。
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